Einkommensteuer | Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

erstellt am 04.06.2015 von Harald Miltz

Der BFH hat entschieden, dass eine durch die Veräußerung des Grundstücks veranlasste Vorfälligkeitsentschädigung dem nicht steuerbaren Veräußerungsgewinn zuzuordnen ist. Denn steuerrechtlich auslösendes Moment für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht die Absicht, aus dem Grundstück Vermietungseinkünfte zu erzielen, sondern die Veräußerung des Grundstücks und die daraus folgende Auflösung der auf dem Grundstück lastenden Darlehensverbindlichkeiten.

Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen sondern – sofern ein steuerbarer privater Veräußerungsvorgang vorliegt – nur im Rahmen der Einkünfte aus § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Fazit:

Der BFH führt in seiner Begründung aus, dass die Vorfälligkeitsentschädigung in einem Veranlassungszusammenhang zum Verkauf der Immobilie steht, der lastenfrei durchgeführt werden sollte. Im betrieblichen Bereich wäre dies unbeachtlich, weil sowohl das Nutzungsentgelt als auch der Veräußerungserlös steuerlich erfasst werden. Diesem Sachverhalt würde nur der Verkauf der Immobilie während der Haltefrist von zehn Jahren (früher Spekulationsfrist) gem. § 23 Abs. 1 EStG entsprechen. Abziehbar wäre die Vorfälligkeitsentschädigung auch, wenn sie bei fortgeführter Vermietung der Umschuldung in einen günstigeren Kredit gedient hätte. In diesem Fall wäre ein einkunftsbezogener Veranlassungszusammenhang gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu bejahen.

Quelle:

BFH v. 11.02.2014, IX R 42/13; Vorinstanz FG Düsseldorf v. 11.09.2013, 7 K 545/13 E, EFG 2013, 1906